청약 가점 vs 추첨, 나에게 유리한 전략은?
청약은 ‘가점제’와 ‘추첨제’가 함께 작동합니다. 총 84점 구조(무주택기간·부양가족·통장)와 지역·면적별 가점/추첨 비율을 정확히 이해하면, 자신의 점수대에 맞는 승부처를 찾을 수 있습니다.
가점제 기본 구조와 계산법
총점 84점 구성
- 무주택기간 최대 32점
- 부양가족 수 최대 35점
- 청약통장 가입기간 최대 17점
국토교통부/주택도시기금 가점 계산기 기준
셀프 체크
- 무주택기간 산정 시 세대 기준 확인(세대원 주택 보유 포함 여부)
- 부양가족은 동일세대 편입·연령 요건 준수
- 통장 점수는 가입기간 기준(납입금 총액과 별개)
최종 판단은 개별 입주자모집공고 및 법령 해석을 따릅니다.
가점 vs 추첨 비율: 어디서 유리한가
민영주택 일반공급은 규제상태(투기과열지구/청약과열지역 포함)와 면적에 따라 가점제 적용 비율이 다릅니다.
| 구분 | 면적 | 가점제 비율(규제지역) | 가점제 비율(그 외 지역) | 근거 |
|---|---|---|---|---|
민영 일반공급 |
≤60㎡ |
40% |
최대 40% (지자체 공고) |
|
민영 일반공급 |
>60㎡~≤85㎡ |
70% |
최대 40% (지자체 공고) |
|
민영 일반공급 |
>85㎡ |
투기과열지구 80%, 청약과열지역 50% |
추첨 100% (가점 0%) |
※ 위 비율은 시행 시점 기준 최신 조문 요지입니다. 반드시 단지별 모집공고로 최종 확인하세요.
저가점·1~2인 가구 유리 구간
- 비규제지역 ≤85㎡: 추첨 물량이 상대적으로 많음(≤40%만 가점).
- >85㎡ 평형: 규제지역도 추첨 몫이 존재(투기과열 20%, 청약과열 50%).
중·고가점 유리 구간
- 규제지역 60~85㎡: 가점 70% 물량 집중
- 공공택지·특정지구는 별도 규정이 있을 수 있음(공고문 필수 확인)
가점 분포·경쟁률 데이터로 보는 유리 구간
청약Home/공공데이터포털은 가점제 당첨자 분포(평균·중위·최고·최저)를 월별·지역별로 공개합니다. 이를 기준으로 자신의 점수대에 맞는 전략 구간을 잡을 수 있습니다.
데이터 보는 법
- 최근 3~6개월 자료에서 중위가점과 최저가점 추이를 확인
- 같은 권역/유형/면적대의 경쟁률과 함께 비교
점수대별 가이드
- ≤45점: 비규제·추첨 몫 높은 평형 위주
- 46–55점: 규제지역 중 추첨 일부 혼합·경쟁률 낮은 권역
- 56–64점: 규제지역 60~85㎡ 가점 물량 집중
- ≥65점: 핵심입지·규제지역 우선 도전
무주택·부양가족·통장 점수 올리는 실전 팁
무주택기간
- 세대원 소유주택 여부 포함해 세대 기준 확인
- 일부 소형주택/분양전환임대 등 무주택 인정 예외 사례 참고
부양가족
- 동일세대 편입 및 연령·소득 요건 확인
- 인정 시점(공고일/접수일 기준) 누락 주의
청약통장
- 가입기간으로 점수 산정(최대 17점)
- 상품 전환 시 기존 가입기간 승계 여부 확인
특별공급도 함께 보기
- 생애최초·신혼부부·다자녀 등 요건 충족 시 당첨 경로 다변화
- 특별공급 비중·소득 기준은 정책 개편에 따라 수시 조정
FAQ
Q1. 투기과열지구에서 ≤85㎡는 전부 가점제인가요?
현행 규칙은 ≤60㎡ 40%, 60–85㎡ 70%가 가점제이며 나머지는 추첨입니다(규제지역). >85㎡는 투기과열지구 80%가 가점제입니다.
Q2. 비규제지역은 저가점에게 유리한가요?
≤85㎡는 지자체가 정하는 범위에서 가점 최대 40%만 적용되므로, 상대적으로 추첨 물량이 커 저가점에게 기회가 생깁니다.
Q3. 내 가점이 낮으면 어떤 평형을 노려야 하나요?
>85㎡ 평형은 규제지역에서도 추첨 비중이 있어 저가점의 당첨 가능성이 존재합니다. 다만 분양가·대출 가능액을 함께 고려해야 합니다.
콜투액션
청약가점제에 의해 청약신청 할 때에는 청약자 본인이 직접 소유주택수, 무주택기간 및 부양가족수를 산정해야 하므로 신청 전에 청약신청시 유의사항 및 가점제도 내용을 충분히 이해해야만 착오에 따른 불이익을 피할 수 있습니다.
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